קצת על ייעוץ משכנתאות ועל בדיקת משכנתא

משכנתא הינה הלוואה לצורך רכישת דירה או לכל מטרה, ניתנת על ידי בנקים ייעודיים שנקראים בנקים למשכנתאות,

תמורת ההלוואה הבנק ממשכן את הנכס וזאת עד לסיום החזר סופי של ההלוואה.

כיום אין צורך בערבים, לפי חוק הערבים הבנק מחויב לממש את הנכס, בדרך כלל שווי ההלוואה הוא עד ל 70% משווי הנכס, כך שאין צורך בערבים גם במקרה של חדלות פירעון של הלווה.

הבנק, כדי להבטיח את החזר ההלוואה במצבים קיצוניים, מחייב את הלווה לעשות  ביטוח חיים למשכנתא וכן ביטוח מבנה הכולל את הסיכון לרעידת אדמה, הפרמיה לביטוח החיים משתנה לפי הגיל ולפי המצב הרפואי.

הבנקים למשכנתאות מגייסים את הכסף להלוואות מהציבור באמצעות פיקדונות לטווח קצר או רכישת אג"ח, ריבית הפריים נגזרת מריבית הפיקדונות וריבית צמודת מדד נגזרת מהריבית על אג"ח צמודות.

 

מדוע כדאי לקבל ייעוץ משכנתא  ? מדוע יש לבצע בדיקת משכנתא ?

הבנקים למשכנתאות מעסיקים יועצי משכנתא בסניפים, האינטרס של יועצי המשכנתאות הוא לא טובת הלקוח אלא טובת הבנק, לכן היועצים בבנק ימליצו על תקופת משכנתא ארוכה יותר שתניב תשלומי ריבית גבוהים, הריביות יהיו בדרך כלל יותר גבוהות לעומת מה שהלקוח היה יכול להשיג לו עשה סקר שוק כמו שצריך.

יועץ משכנתאות  בלתי תלוי יכול לחסוך הרבה כסף ללקוח, ב"תפירת" משכנתא" מתאימה מבחינת מסלול, ריבית, אורך התקופה, הכנסה והחזר חודשי כך שייענה על צורכי הלקוח.

כשבאים לקחת משכנתא צריך להתחשב במספר רכיבים:

א. גיל לקיחת המשכנתא – ממנו גוזרים את תקופת ההלוואה , אדם בן חמישים לא ייקח הלוואה ל 25 שנים אלא לתקופה יותר קצרה

ב. מצב רפואי – כשיש בעיה רפואית, חברת הביטוח תערים קשיים על מי שירצה לעשות ביטוח חיים למשכנתא, אז התוספת לפרמיה בגין הסיכון תייקר מאוד את גובה ההחזר החודשי.

ג. שכר חודשי ויכולת ההחזר – הבנקים לא יאשרו הלוואה שההחזר החודשי יהיה גבוה מ 30% מההכנסה החודשית.

ד. רכישת נכס בתקופת גאות או שפל – רכישת נכס במחירי שוק גבוהים יכול להביא למצב בו המשכנתא גבוהה משווי הנכס

ה. הריבית – הרכיב הכי משמעותי בקביעת ההחזר החודשי.

ו.  עמלת פירעון מוקדם – הפרשי ריביות בין הריבית בהלוואה הישנה לבין הריבית בהלוואה החדשה כשעושים מיחזור משכנתא.

ז. מצב כלכלי במדינה באופן כללי – מצבים של מיתון כלכלי או אינפלציה גבוהה יכולים להכניס את הלווה לקשיים גדולים בהחזר המשכנתא.

 

מסלולי הלוואה

א.  ריבית קבועה – ריבית קבועה לאורך כל התקופה ללא קשר לאינפלציה או לריבית של בנק ישראל, הריבית הקבועה נעה כיום סביב ה- 4.5% , מגלמת את האינפלציה, האג"ח והרווח הבנקאי, מומלצת מאוד .

ב.  ריבית צמודת מדד – הינה כ 3% לשנה, צמודה למדד המחירים לצרכן, בעייתית באינפלציה גבוהה.

ג.  ריבית משתנה – צמודה לריבית בנק ישראל, כ 1.25% , יש הגבלות של הבנק על לקיחת הלוואה בריבית משתנה.

ד.  ריבית פריים – כ 1.25%, צמודה לריבית בנק ישראל, הזולה ביותר בשנים האחרונות, יש סיכון גדול כאשר הריביות יתחילו לעלות

ה.  ריבית דולרית – כמעט ולא בשימוש, הכי זולה לאורך זמן.

 

הערות

א.  קיימים סיכונים בכל מסלול הלוואה.

ב.  קושי לצפיית עתיד- לגבי מדד, ריביות, מיתון, מט"ח, תעסוקה.

ג.  הדבר הנכון הוא – בחירת מסלול שיצמצם את הסיכונים העתידיים. יועץ משכנתאות יסייע מאד בכך.

 

הגבלות בנק ישראל

בנק ישראל בניסיון להפחית את הסיכון ליציבות הבנקים, לנוטלי המשכנתאות עקב עלייה בריבית בעתיד או הרעה בתנאי שוק העבודה, וכן כדי להוריד את מחירי הדירות דרך הוצאת "משקיעי הנדלן" מחוץ למשחק, הוציא מספר הנחיות לבנקים:

א. הגבלה על לקיחת הלוואה בריבית משתנה עד לתקרה מסויימת מההלוואה (כשני שליש מגובה ההלוואה).

ב. הון עצמי נדרש של 50% ממשקיעי נדל"ן ברכישת נכסים.

ג.  שווי ההלוואה לרוכשי דירות רגילים לא יהיה גבוה מ 70% משווי הנכס.

ד.  הגדלת ההון הנדרש על ידי הבנקים כדי לשמור על יציבותם וכדי למונע סיכון למערכת הבנקאית בכלל, כאשר הבנקים למשכנתאות הם חלק ממערכת הבנקאות.

ה.  איסור על הבנקים לתת משכנתא לתקופה הגדולה מ- 30 שנה.

ו.   הבנקים לא יוכלו לקחת בחשבון גידול בשכר בקביעת גובה המשכנתא וההחזר על ידי הבנק.